Указ как метрика

Решить вопрос — значит его закрыть, окончательно снять с повестки. Но и любое промежуточное решение должно означать достижение каких-то результатов, лучше всего — измеряемых. В 2023 году было построено 110,4 млн м² жилья — это действительно абсолютный рекорд за всю историю страны. Но закрыл ли этот рекорд весь спрос со стороны потенциальных покупателей? А главное, привел ли к росту качества жизни благодаря повышению количества квартир, комнат и квадратных метров на человека?

«Мы бы не говорили о том, что квартирный вопрос решен, по той простой причине, что у нас есть указ президента, согласно которому вплоть до 2030 года необходимо сдавать в год порядка 120 млн м² жилья, — сообщил „Эксперту“ Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Кроме того, есть семьи, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. Есть категории граждан, например молодые семьи, дети-сироты, перед которыми у государства имеются серьезные обязательства. Есть люди, которые даже при ставке ипотеки 0% не смогут улучшить свои жилищные условия, потому что у них просто нет источника возврата заемных средств. Таким людям государство будет помогать, развивая программы некоммерческого найма. Наконец, есть ключевой для качества жизни показатель жилищной обеспеченности. С учетом всего этого никак нельзя сказать, что квартирный вопрос в стране решен».

По данным Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, показатель жилищной обеспеченности в стране вырос весьма существенно. В 2000 году его значение составляло всего 19 м² на человека, в 2023-м — это уже 28,3 м². К 2030 году показатель должен составить 33 м², а к 2036-му — 38,5 м².

У ударной стройки есть еще один важный плюс: урбанизация страны и улучшение качества жизни. «Сегодня в России единовременно возводится свыше 10 тыс. многоквартирных домов, а с обновлением жилфонда в лучшую сторону меняется и качество городской среды, — рассказал „Эксперту“ Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ. — Люди заинтересованы в улучшении жилищных условий за счет нового, комфортного и энергоэффективного жилья с развитой придомовой инфраструктурой. В этом смысле решение квартирного вопроса, по сути, непрерывный процесс, который происходит по мере смены поколений, ведь дети вырастают и создают новые семьи, а значит, им нужно новое жилье».

Вместе с тем Михаил Гольдберг отмечает, что если количество квартир на человека в России соответствует среднемировому уровню, то площадь жилья и количество комнат все еще уступают показателям стран с развитой экономикой: «Застройщики подстраиваются под покупательную способность населения. С учетом роста цен последних лет все больше молодых семей, в том числе с детьми, вынуждены приобретать малометражные квартиры — „однушки“ и студии».

Среда компенсирует

Обновление жилого фонда способствует повышению качества придомовых территорий и городской среды в целом. Но изменение квартирографии в сторону «однушек» и студий создает новые для этой среды проблемы. «Из-за того что средний размер квартир уменьшается, а их количество в домах растет, растет и нагрузка на дворы, — говорит Иван Охапкин, основатель архитектурного бюро Basis. — Проще говоря, на одни качели приходится в два раза больше детей. Особенно это касается жилья сегмента эконом, где решающим критерием для покупки является стоимость».

«Пять-десять лет назад считалось, что в „Москва-Сити“ должны жить состоятельные люди и квартиры им нужны площадью порядка 500 м², — рассказывает Юлия Тряскина, руководитель и партнер компании UNK interiors. — Сегодня площадь самых популярных квартир там составляет около 130 м². Большие площади уже не актуальны для нынешних покупателей с запросом на бизнес-квартиры, а покупатели семейных квартир выбирают другие районы с более подходящей для этого инфраструктурой».

Те, кто приобретает жилье в «Москва-Сити», могут себе позволить выбор. Однако большинство людей покупает то жилье, на которое хватает денег, и площадь квартир сокращается именно ради того, чтобы их хватило.

«Это очень тревожный тренд, — считает Никита Стасишин. — Понятно, что застройщики таким образом подстраиваются под рынок, и мы до недавнего времени специально регулированием этого вопроса не занимались. Но если мы ставим перед собой задачи улучшения демографической ситуации в стране, тем более в Год семьи, то все меры поддержки в плане развития ипотеки, реализуемые до 2030 года, будут стимулировать строительство квартиры большей площади. И это уже происходит на Дальнем Востоке».

Демографическое измерение

«Активный рост предложения на рынке жилой недвижимости в ДФО начался в 2019 году вместе с появлением дальневосточной ипотеки: это обусловило скачок спроса, что, в свою очередь, подтянуло за собой цены, — рассказал „Эксперту“ Денис Грось, владелец и управляющий партнер группы компаний „Да! Девелопмент“. — Если в 2019 году стоимость 1 м² колебалась в пределах 100 тыс. руб., то сегодня этот диапазон составляет от 150 тыс. руб. в экономсегменте до 250 тыс. руб. и даже 300 тыс. руб. в комфорт- и бизнес- классах».

Банки нередко применяют так называемую комбо-ипотеку, когда часть суммы берется по льготной ставке (до 6%), часть — по рыночной (12–13%). Дальневосточная ипотека с ее 2% годовых ни с какой другой не комбинировалась. «При площади квартир больше 60 м² мы предложили увеличить размер кредита с 6 млн до 9 млн руб., если больше 80 м² — до 12 млн руб. В мае прошлого года мы поднимали этот вопрос на уровне президента, потом обсуждали его с Минвостокразвития, и нас услышали. На ВЭФ было принято решение, что лимит ипотеки будет увеличен — правда, только до 9 млн руб. для квартир площадью более 60 м²», — рассказывает Денис Грось.

«Решение об увеличении суммы кредита на готовые квартиры и дома большей площади имеет прямое демографическое измерение, — подчеркивает Михаил Гольдберг. — Это повышает доступность жилья и мобильность семей, которые уже имеют детей или планируют их завести. И поскольку далеко не во всех населенных пунктах осуществляется жилищное строительство, лимиты ипотечных программ расширяются в том числе и на вторичное жилье, в первую очередь в отдаленных промышленных моногородах».

По мнению господина Гольдберга, региональные ипотечные программы на практике доказывают свою эффективность, и темпы роста ввода жилья в ДФО уже опережают среднероссийские. Вместе с тем такие программы хотя и могут применяться с целью ускорения развития отдельных стратегических регионов страны, в субъектах с высокой плотностью населения, а значит, и высоким спросом на жилье, следует задействовать главным образом рыночные механизмы.

Ипотечный форсаж

По словам Никиты Стасишина, беспрецедентный в истории страны рост жилищного строительства оказался возможным благодаря мерам поддержки строительной отрасли, которые по поручению президента реализовывались начиная с 2020 года. «Это весь перечень льготных ипотечных программ: семейная ипотека, сельская, дальневосточная, арктическая, а сегодня еще и ипотека для жителей новых регионов. Мы поддерживали проектное финансирование в период пандемии. Субсидировали рыночную ставку по кредитам, когда ключевая ставка была на уровне 20%. Развивали и продолжаем развивать программу „Стимул“: она позволяет опережающими темпами строить необходимые инженерные и транспортные коммуникации к объектам жилищного строительства», — говорит замминистра.

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, выдача ипотеки в 2023 году составила 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. — очередной исторический максимум. Вместе с тем Банк России обеспокоен ухудшением качества выдачи: выросла доля займов с первоначальным взносом менее 20%, а также кредитов, предоставленных заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Сегодня совокупный портфель ипотечных кредитов на балансах банков России составляет более 18 трлн руб., из них 7,5 трлн руб. — льготные программы. Доля продаж нового жилья по таким программам превысила 80%. А вот рыночная ипотека уже практически недоступна, ведь уровень ключевой ставки составляет 16%.

«Девелоперов „подключили к аппарату ИВЛ“ еще в 2020 году, — считает Сергей Разуваев. — Логика льготной ипотеки хорошо сработала в период пандемии, когда без поддержки государства застройщики могли бы просто не выжить. Но проблема в том, что их не отключили от поддержки до сих пор. Льготную ипотеку следовало бы охладить еще в 2021 году. Да, мы не добились бы сегодняшних рекордов, но зато ситуация была бы больше похожа на рыночную. Я уверен, что государство, посмотрев на результаты первого квартала, а он, вероятнее всего, будет достаточно тоскливым для девелопера, отреагирует должным образом».

По мнению господина Разуваева, 2024 год нужно пройти, сохраняя преференции по льготной ипотеке, но при этом дать четкий сигнал бизнесу, что ключевая ставка будет снижаться, в идеале до 10% или даже ниже, а кредитная ставка по первичному рынку с помощью субсидированной ипотеки будет постепенно приближаться к рыночной.

Дом или квартира

Говоря о рекордном вводе жилья в 110,4 млн м², нельзя упускать из виду, что этот показатель складывается из двух составляющих: объемов многоквартирного и индивидуального жилья. В первом случае удалось добиться действительно рекордных 51,8 млн м². Но оставшиеся 58,6 млн м² — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

«Его доля всегда составляла не менее 55%, — говорит Никита Стасишин. — После пандемии многие задумались о собственном доме. В самое ближайшее время по поручению президента будет принят закон, который позволит распространить на ИЖС эскроу-счета. Это обеспечит прозрачность финансирования для банков и сохранность денежных средств на этапе строительства. Люди получат возможность брать ипотеку на ИЖС по всем льготным программам без дополнительного поручительства или залога».

Собственно, рост ипотеки на ИЖС уже в прошлом году опережал рынок: ее доля увеличились с 8% в 2021 году до 15%.

Сегодня в России с ипотекой строится уже каждый четвертый индивидуальный дом в России, а в перспективе может строиться и каждый второй. Для таких масштабов становится актуальной типизация строительства

«Вместе с нашими коллегами из Минпромторга мы планируем развивать индустриальное домостроение в сфере ИЖС. Оно уже развивается достаточно активно, есть колоссальный отложенный спрос. Помимо использования эскроу-счетов, мы этот спрос максимально „обелим“ за счет использования типовых проектов и домокомплектов. Таким образом, индивидуальное строительство станет более понятно и для людей, и для крупных системных застройщиков, и для банков», — рассказывает замминистра.

С точки зрения современной урбанистики ИЖС как тип городской среды далеко от идеала: его сравнительно низкая плотность как минимум тормозит развитие общественно-деловых функций и рекреационных пространств. Однако покупатели придерживаются иного мнения. По данным ДОМ.РФ, 67% семей считают идеальным жильем как раз индивидуальный дом, а 55% россиян, живущих сегодня в квартирах, хотели бы в такой дом переехать.

Значит ли это, что как минимум для них квартирный вопрос будет снят окончательно? Увы, снова нет. Когда дети в таких семьях подрастут и поступят в вузы или колледжи, им понадобится своя квартира — если и не в центре города, то как минимум ближе к месту учебы. Тем более она понадобится, когда студенты решат завести собственных детей. И история с квартирным вопросом начнется сначала.