Своими руками, на свои деньги
Драйвером развития сектора ИЖС, как и МКД, служит льготная ипотека — ее выдают в среднем под 6% годовых и на сумму до 12 млн рублей. При этом, если смотреть относительные цифры, проникновение ипотеки в ИЖС существенно ниже. Ее доля от общего числа выданных кредитов, по данным того же ДОМ.РФ, в 2021 г. составляла всего 0,6%, в 2022-м — 2,9%, в 2023-м — 6,9%. В первые два месяца 2024-го она выросла до 13,6%. Но это все равно нельзя сравнивать с кредитованием сектора МКД, где с использованием ипотечных средств совершается не 7 сделок из 100, а 8 — из 10.
Получается, что россияне строят больше индивидуального жилья своими руками и на собственные деньги, чем все девелоперы в «многоквартирке» вместе взятые — да еще и с активным привлечением кредитов. Тут, правда, стоит сделать оговорку, указав, что статистика немного лукавит: в рекордные квадратные метры включены не только свежепостроенные дома, но и давно обжитые, и только теперь легализованные в ходе «дачной амнистии».
Популярность ИЖС подтверждают не только квадратные метры, но и данные социологических исследований. ВЦИОМ и ДОМ.РФ в прошлом году провели телефонный опрос 1600 респондентов и еще 5700 респондентов в формате личного интервью в 150 населенных пунктов 50 регионов страны. Оказалось, что в индивидуальных домах хотели бы жить в 2,9 раз больше семей, чем живут в них сейчас: 67% против 23%. Эта тенденция тоже уже вполне сложилась. В Стандарте комплексного развития территорий, разработанном ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» еще в 2019 г. (в феврале 2024-го он был оформлен в виде четырех сводов правил), было сказано, что 55,3% россиян считают идеальным жильем именно индивидуальный дом.
Неидеальный идеал
Интересно, однако, что при этом индивидуальная жилая среда, особенно в существующем виде, а не в целевых моделях развития, предлагаемых стандартом, очень и очень далека от идеала. Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», представила на конференции исследование малоэтажной застройки внутри и вокруг крупнейших российских агломераций. Повсюду она отмечена низкой транспортной доступностью территорий и нехваткой объектов социально-досуговой инфраструктуры. На слайдах то и дело мелькали грунтовые дороги без намеков на тротуар, тянущиеся вдоль сплошных заборов. О едином дизайн-коде среды не приходится и говорить.
Сергей Балуев, директор департамента продаж компании «ФАКТ. Коттеджные поселки», работающей в Ленобласти, сообщил, что одновременно с ростом объемов строительства ИЖС увеличивается и отток людей, покидающих такое жилье. Это объяснимо и вне недовольства качеством среды. Индивидуальный дом не просто стоит больше, чем квартира, он гораздо дороже в содержании. Но статистики по такому оттоку пока нет. Как нет ее и по числу граждан, обманутых подрядчиками, в том числе аккредитованными в серьезных банках. Как это бывает, можно узнать, например, на популярном ютуб-канале Сергея Петруши «Стройхлам».
Возможно, именно здесь кроется главная проблема ИЖС. По данным компании «Пазл проптех», которая занимается цифровыми сервисами ипотечного кредитования и строительства индивидуальных домов, абсолютно большинство индивидуальных домов, 93%, строится сегодня так называемым хозспособом или по договору подряда, и только 7% — в составе комплексных проектов. «Хозспособ» и «договор подряда» в переводе на обиходный язык означают «точечную застройку», а попросту — «самострой».
Навести здесь порядок пока некому. По результатам опроса ДОМ.РФ 100 крупнейших застройщиков только 12 уже вошли в сегмент ИЖС. Еще 46 рассматривают такую возможность. Остальные 42 девелопера пока не готовы сюда заходить. За последний год появилось 4 новых комплексных проекта ИЖС в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевым строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Всего же реализуется 7 таких проектов — на 748 домов общей площадью 97,2 тыс. кв. м.
Это капля в море. Планируемые показатели роста сегмента на ближайшие 10 лет составляют порядка 250 тыс. домов с долей проникновения ипотеки порядка 50%. Очевидно, что без точечной индивидуальной застройки или самостроя тут попросту не обойтись. Но как же тогда навести порядок?
Правила домоделов
«Когда речь идет о большой стройке в секторе МКД или проектах комплексного развития в ИЖС, там всегда есть проект планировки территории, экспертиза проектно-сметной документации, согласованная с банком финмодель и многое другое, — рассказал „Эксперту“ Алексей Горулёв, генеральный директор „Пазл Проптех“, член экспертной комиссии по ИЖС Общественного совета Минстроя РФ. — Банк работает с понятным ему предметом залога. А когда за кредитом приходят „точечники“? Это каждый раз отдельная смета. Ее нужно оценить, разобраться, соответствуют ли указанные в ней цены рыночным, хватает ли материалов. Но даже если кредит выдан, как проконтролировать, что именно будет построено?»
По словам Горулёва, спустя 1,5–2 года после выдачи кредита, вне зависимости от того, что сообщает заемщик, есть акт приемки-передачи дома или нет, на площадку должен выехать оценщик и поставить объект залога на баланс банка. Когда дело касается ипотеки на ИЖС хозспособом, случается, что оценщик на участке обнаруживает баснословно дорогой внедорожник и халупу ценой максимум в 1,5 млн рублей. Что ставить на баланс? Любой залог, оцененный ниже суммы выданного кредита, означает для банка обеспечение 100-процентный резерв такого кредита, а для заемщика — в случае если не будет предоставлен дополнительный залог — штрафные санкции.
«Получается, что государство вынимает из бюджета деньги на поддержку социального развития, а мы, бесконтрольно выдавая кредиты, вливаем эти средства не в адресную поддержку тех или иных групп населения, а зачастую в другой сектор экономики. Банки же на выходе получают строительный мусор», — считает Алексей Горулёв.
Для формирования комфортной среды в ИЖС нужны единые правила игры. Муниципалитеты или региональная власть при поддержке институтов развития скорее всего должны будут разработать мастер-планы территорий — с определением их дизайн-кода и архитектурного-градостроительного облика, а затем раздилять эти территории на лоты и передать их для освоения девелоперам, не обязательно крупным. Потому что, как и было сказано, от точечной застройки всё равно не уйти.
«Самострой — не от жиру, быть бы живу, — считает Надежда Косарева из „Института экономики города“. — ИЖС, о котором мы говорим, это загородная недвижимость людей с доходами выше среднего. Доля такого жилья в низкоплотной малоэтажной застройке составляет не более 30% и строится оно в основном вокруг крупных городских агломераций. Но все остальное люди строят вдалеке от больших городов и по мере того, как у них появляются деньги. Никакого залога там не может быть в принципе. Ведь основной признак залога — его ликвидность. Даже если вы построите себе дом за 10 млн, а его ликвидная цена — 200 тыс. рублей, то залоговая стоимость такой недвижимости и будет составлять 200 тыс. Так что никакой ипотеки на таких территориях не будет. Никогда и ни при каких условиях».
Как известно, для развития ипотеки в секторе ИЖС уже одобрено применение эскроу счетов, когда деньги заемщика сохраняются в неприкосновенности до завершения строительства объекта. Разработку и применение архитектурных регламентов и дизайн-кодов можно в перспективе увязать с развитием производства типовых домокомплектов. Но с другой стороны, индивидуальный дом ведь на то и индивидуальный, чтобы построить его в соответствии с собственным представлением об идеальном жилье. И даже если упорядочить систему выдачи кредитов, конечный результат всегда будет в значительной степени непредсказуем.
