В 2024 г. объем ввода в эксплуатацию складских комплексов в регионах страны (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) прогнозируется на уровне 2,214 млн кв. м. В столице будет введено 1,897 млн кв. м. Как говорится в исследовании, сейчас свободных складских площадей в России очень мало. По итогам 2023 г. уровень вакантности в регионах сократился на 1,2 п.п. — до 1,7%. На региональном рынке крайне не хватает готовых свободных складских помещений класса А (возведенных специально для складских целей рядом с магистралями с высотой потолка минимум 8 метров), и основной объем свободных площадей — менее качественные объекты класса B/B+ (здания с требованиями к помещениям ниже, чем у класса А).
Одним из трендов рынка складской недвижимости является рост спроса на нее в городах с населением менее миллиона человек. По данным Nikoliers, в 2023 г. около 40% от общего объема спроса на региональном рынке складской недвижимости (или 900 тыс. кв. м) пришлось именно на такие города. Спрос обеспечили маркетплейсы, которые стремятся охватить более широкую аудиторию и оптимизировать логистические процессы.
На сегодняшний день онлайн-ритейлеры являются ключевыми драйверами рынка — совокупный размер действующих и будущих складских мощностей маркетплейсов по всей стране составляет более 11,6 млн кв. м. Ожидаемый показатель ввода на уровне 2,2 млн кв. м в регионах прежде всего связан с запланированным завершением строительства ряда распределительных центров Ozon и Wildberries.
Как заявил «Эксперту» аналитик по складской недвижимости департамента исследований Nikoliers Кирилл Орищенко, рост объема нового строительства начался с 2021 г. в ковидное время, когда электронная коммерция стала набирать большие обороты. В первую очередь, указывает эксперт, строительство складских помещений происходит в локациях, где их недостаточно для налаживания удобной логистики или где прогнозируется увеличение розничной и онлайн торговли. Спрос на помещения связан с локацией (близостью к городу, населенным пунктам, транспортным маршрутам), наличием трудовых ресурсов и требуемых операционных мощностей. Также приходится учитывать специфику деятельности того или иного ритейлера: какие у него обороты и цели использования того или иного помещения.
В целом строительство складов сегодня следует за развитием онлайн- и классического ритейла. «Сетевые магазины, распределительные и фулфилмент-центры, в свою очередь, двигаются в сторону центров потребления. Охватив крупнейшие города-миллионники, локомотивы рынка активно выходят в города с меньшим количеством населения и в восточную часть России, − полагает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — В ближайшее время дефицит складских мощностей в ключевых региональных логистических хабах сохранится».
Дефицит доступных складских комплексов закономерно приведет к дальнейшему росту ставок. Если в 2023 г. средневзвешенная ставка аренды (без НДС) выросла на 35% и зафиксировалась на уровне 6 тыс. руб./кв. м/год, в 2024 г. показатель может увеличиться до 6,5–7 тыс. руб./кв. м/год.
Однако, полагают в Nikoliers, в перспективе складской рынок ждет планомерное изменение ситуации. С постепенным вводом новых фулфилмент- и распределительных центров часть спекулятивных площадей, которые маркетплейсы занимают сейчас, может постепенно выйти на рынок аренды.
